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2025년 10월 15일 발표된 **‘10·15 부동산 대책’**은 서울 전역을 규제지역으로 묶고, 대출 한도를 대폭 축소하며, 실거주 의무를 신설하는 등 수요 억제에 초점을 맞춘 초강력 정책입니다. 이로 인해 서울 부동산 시장은 단기간에 거래 절벽과 가격 조정 국면에 진입할 가능성이 커졌습니다.
하지만 이런 고강도 규제 환경은 동시에 ‘새로운 투자 기회’를 만드는 시기이기도 합니다. 특히, 규제지역에서 제외된 경기도의 일부 지역과 지방의 저평가 지역은 상대적으로 수요 억제의 영향을 덜 받으며, 실수요+투자 수요 모두에게 유리한 환경이 조성되고 있습니다. 이번 글에서는 10·15 대책 이후 부동산 투자 방향을 실전 투자자의 시각에서 정리해보겠습니다.
서울 전역 규제… 투자 수요는 ‘바깥’을 본다
10·15 대책으로 인해 서울 25개 구 전역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 여기에 주담대 한도 축소(15억 초과 4억, 25억 초과 2억)와 2년 실거주 의무까지 더해지면서, 서울 내 투자 접근성은 사실상 봉쇄된 상태입니다.
그렇다면 자금 여력이 있는 투자자, 혹은 실거주 겸 투자 수요자들은 어디로 눈을 돌릴까요? 자연스럽게 규제지역 밖, 특히 경기도 외곽과 지방 핵심도시의 저평가 지역으로 수요가 이동할 가능성이 높습니다.
경기도 비규제지역, 여전히 저평가된 곳 많다
경기도 내에서도 이번 대책에서 추가 규제 대상에 포함되지 않은 지역들이 있습니다. 예를 들어 수도권 외곽에 위치한 일부 신도시 및 교통 호재 지역은 아직 규제의 사각지대에 있으며, 서울 대비 평당가가 저렴하고 실수요 기반이 탄탄한 곳이 많습니다.
대표적인 예로 GTX 노선 개통 예정지, 3기 신도시 주변, 그리고 대규모 산업단지나 캠퍼스 조성이 예정된 곳들은 중장기적으로 가격 상승 여력이 충분한 지역으로 평가받고 있습니다.
👉 핵심 포인트:
- 비규제지역은 대출 규제가 느슨해 레버리지 활용이 가능
- 실거주+투자 병행이 용이, 실수요자 전입도 활발
- 공급계획과 교통망 확충 등으로 중장기 성장성 확보 가능
지방 광역시·거점도시의 저평가 아파트, ‘기회의 창’
서울 및 수도권에만 집중됐던 투자 흐름이 지방 핵심도시로 분산되는 흐름도 주목할 필요가 있습니다. 최근 몇 년간 지방 광역시(부산·대구·광주 등)와 **거점 산업도시(창원·전주·청주·천안 등)**의 아파트 가격은 서울 대비 상대적으로 조정을 많이 받았습니다.
특히 교통 인프라 개선, 지역 산업 활성화, 공공기관 이전 등의 정책적 호재가 예정된 지역은 저평가 상태에서 향후 반등할 가능성이 큽니다. 지방의 경우 실수요 비중이 높아 급락 위험은 낮고, 정책 리스크 영향도 제한적이라는 점도 장점입니다.
실수요+투자 ‘하이브리드 전략’이 중요
10·15 대책 이후의 시장에서는 단순한 단기 차익형 투자보다는 실수요 기반의 하이브리드 전략이 유효합니다.
예를 들어, 수도권 비규제지역이나 지방 거점도시에서 실거주 전입 후 일정 기간 보유, 교통 및 개발 호재 실현 시 중장기 시세차익을 노리는 방식입니다. 이는 대출 규제의 영향을 최소화하면서도 안정적으로 자산을 늘릴 수 있는 전략입니다.
👉 전략 포인트:
- 실거주 요건 충족으로 규제 회피
- 대출 레버리지 활용 가능
- 개발 완료 시점까지 중장기 보유 후 매도 전략
결론: 규제는 ‘위기’이자 ‘기회’다
10·15 부동산 대책은 서울 시장에 강력한 수요 억제 신호를 보냈습니다. 하지만 투자자 입장에서는 규제가 집중된 곳 밖에서 기회를 찾는 안목이 중요합니다.
서울은 단기적으로 관망세에 들어갈 가능성이 높고, 대신 규제지역 밖 경기도 및 지방의 저평가 지역은 자금 운용과 실수요 투자의 관점에서 새로운 유망 투자처로 부상하고 있습니다.
결국 규제를 피해서 ‘빈 공간’을 찾아 움직이는 자본이 시장의 방향을 만듭니다. 투자자는 규제에 막혀 멈추는 것이 아니라, 정책의 빈틈 속에서 기회를 읽고 선점하는 전략적 시각이 필요합니다.